代理词

尊敬的审判员：

湖南水正兰律师事务所朱水源律师所受原告XXX委托，指派我作为其代理人参加本案的诉讼，现根据本案事实、对方辩驳和相关法律，发表如下代理意见，供法庭参考：

一、在该地下商铺买卖合同中，当事人是原告和被告。被告的主要义务是交付合格的商铺给原告并按规定办理好权属证书，原告的义务是交款。现在原告已经按照合同约定向被告足额交付了购房款，其义务已经履行完毕。而根据合同约定，被告理应在XXXX年XX月XX日之前，为原告办理地下商铺的所有权证书，这是被告的主要义务，但被告至今仍然没有为原告办理。由于原告无法取得地下商铺的所有权证书，导致商铺的权利无法得到有效的保障，原告的合法财产权无法获得法律保证，原告也无法行使出租、转让等增值投资行为。故代理人认为被告的行为已构成严重违约，并侵害了原告的合法利益。这点请法庭确认。

二、被告声称是因为政府办证部门的政策发生调整，使他无法办理如期办理出房屋权属证书。对这点，首先，代理人认为，被告作为一个房地产项目的开发商，在开发和出售相应的房地产项目时，理应当对我国现行的房地产政策有清楚的了解和掌握，这是他的法定义务。 其次，代理人假设被告声称是政策临时性调整导致无法办理产权证成立，那么，被告应对自己的开发产品存在缺陷承担法律责任，即被告负有举证义务，被告理应当提交行政部门不受理的书面材料，但遗憾的是被告没有提交，也就是说无法提交。

因为据我所知，国家在2001年和2004年期间，没有出台新的办理房屋权属法法律和规章，最新的《城市房屋权属登记管理办法》也是建设部在2001年8月15日修订后公布实施的。而根据《杭州市土地管理规定》第19条和第29条规定；具有依法独立使用的地下空间，相关权利人应依法申报，由政府代表登记发证。代理人从该地方性法规可以看出，地下商铺权属证书的办理是不存在政策上的障碍的。 根据合同法规定第118条规定，如果确实存在不可抗拒的政策调整，那么，被告理应当将无法办理权属证书的情况及时通知原告，让原告可以及时根据该通知来决定是继续履行还是解除合同，以维护自己的利益。但被告在长达近1年的时间里，从来没有以任何形式向原告尽到告知义务，人为地扩大了原告的损失，使得原告的巨额投资无法及时抽回，严重侵害了原告的利益。

综上所述，代理人断定，被告所称谓的因国家政策调整是不存在的，被告的该辩驳理由不成立，请法庭依法确认。

三、对于被告的第二个答辩理由，代理人回答如下：
原告与银行签订按揭贷款合同，依据是原告与被告之间的签订并合法生效的商品房买卖合同，原告以较高利率的商业贷款形式向银行贷款，是因为她没有足够的钱来一次性支付巨额购房款，而且她所获得的贷款全部已经由银行直接划给了被告。 如果原告不向被告购买该地下商铺，那么原告根本就不会去和银行签订按揭贷款合同，原告也就无须向银行支付银行利息了，所有的保险费、公证费等办理按揭贷款合同的费用也就不会产生的了。根据合同法第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条也非常明确地规定：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

因此，代理人认为，既然所有的这些利息和费用都是因原告与被告签订了该商品房买卖合同所产生，现在既然该合同因被告严重违约导致无法继续履行，那么根据以上规定，该经济损失理所当然应由被告全部承担。这点请法庭依法确认。

四、代理人认为被告存在严重的欺诈行为。 根据被告提交的证据一（杭土验字（XXXX）第XX号文件），被告人的地下商铺的综合竣工复核验收是在2004年3月才通过。这很清楚说明了开发商在向原告交付地下商铺时是存在法律上的缺陷的，即被告是在没有通过竣工验收情况下就将商铺交付给原告使用的，这严重违背了我国的建筑法的强制性规定。这其实也是被告无法为原告按期办理出产权证书的最根本原因。 而且，根据我国目前的有关法律规定，明知地下商铺未经竣工验收合格和无法办理所有权证书，明知国家有法律强制性规定“房屋未经验收合格不得交付”，却依然向原告出售，且在出售时隐瞒事实，不告知买受人，这显然是一种严重的欺诈行为。这点请法庭确认。

综上，代理人认为本案事实清楚，证据充分，望法庭对代理人的上述意见予以采纳，支持原告之诉讼请求。

湖南水正兰联律师事务所
朱水源律师
XXXX年XX月XX日